Wer die Arbeiten einstellt, spielt mit dem Feuer!

1. Wird der Auftragnehmer durch Umstände aus der Risikosphäre des Auftraggebers in der Ausführung eines Teils der Leistung behindert, berechtigt ihn das nicht dazu, seine Arbeiten insgesamt einzustellen.

2. Stellt der Auftragnehmer seine Arbeiten auf unbestimmte Zeit ein, weil der Auftraggeber ein Nachtragsangebot nicht angenommen hat, kann der Auftraggeber den Bauvertrag aus wichtigem Grund kündigen, wenn die Nachtragsforderung unberechtigt ist.

OLG Dresden, Urteil vom 27.09.2016 - 6 U 564/16
BGH, Beschluss vom 16.05.2018 - VII ZR 260/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Kündigung gleich nach Vertragsschluss: Anrechenbare Kosten können geschätzt werden!

1. Abrechnungsgrundlage für Honorare aus allen Leistungsphasen ist ausschließlich die Kostenberechnung. Nur "soweit diese nicht vorliegt", kann die Kostenschätzung zu Grunde gelegt werden.

2. Wird ein Architektenvertrag bereits eine Woche nach der Beauftragung und noch vor der Grundlagenermittlung gekündigt, können die anrechenbaren Kosten ausnahmsweise geschätzt werden.

OLG München, Beschluss vom 22.05.2018 - 13 U 3256/17 Bau

Nicht wie vereinbart gebaut: Mangel arglistig verschwiegen?

1. Verschweigt der Auftragnehmer einen Mangel arglistig, verjähren die Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers nicht in fünf Jahren ab Abnahme, sondern in 10 Jahren von der Entstehung des Anspruchs an.

2. Der Auftragnehmer handelt arglistig, wenn er einen Werkmangel kennt und den Auftraggeber (bei der Abnahme) nicht darauf hinweist.

3. Eine Abweichung von den Vorgaben des Leistungsverzeichnisses, das Fehlen wesentlicher Bauteile oder das Vorhandensein eines besonders schweren Mangels reicht für sich allein genommen nicht aus, um ein arglistiges Verschweigen annehmen zu können.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 26.01.2016 - 8 U 3/14
BGH, Beschluss vom 16.05.2018 - VII ZR 51/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Ingenieurbüro haftet auch für fahrlässig verursachte Planungsmängel!

Eine Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Planungsbüros, wonach Ansprüche des Auftraggebers wegen fahrlässig verursachter Mängel ausgeschlossen sind, benachteiligt den Auftraggeber unangemessen und ist unwirksam.

OLG Celle, Urteil vom 28.10.2015 - 14 U 25/15
BGH, Beschluss vom 11.04.2018 - VII ZR 268/15 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Ende der fiktiven Mängelbeseitigungskosten!

1. Der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, kann im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) gegen den Unternehmer gem. § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB seinen Schaden nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung).

2. Der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, kann den Schaden in der Weise bemessen, dass er im Wege einer Vermögensbilanz die Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der durch das Werk geschaffenen oder bearbeiteten, im Eigentum des Bestellers stehenden Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel ermittelt. Hat der Besteller die durch das Werk geschaffene oder bearbeitete Sache veräußert, ohne dass eine Mängelbeseitigung vorgenommen wurde, kann er den Schaden nach dem konkreten Mindererlös wegen des Mangels der Sache bemessen.

BGH, Urt. v. 22.2.2018 – VII ZR 46/17 -

Vorgewerke nicht fertig gestellt: Kündigung setzt Fristsetzung voraus!

Eine Kündigung wegen verletzter Mitwirkungsobliegenheiten setzt eine Fristsetzung voraus, die erkennen lässt, dass bei einem Untätigbleiben des Bestellers die Aufhebung des Vertrags für die Zukunft nur noch vom Ablauf der Frist abhängt.*)

OLG Frankfurt, Urteil vom 03.04.2017 - 29 U 169/16 - 

Architekt muss auf erforderlich werdenden Witterungsschutz hinweisen!

Auch wenn der Bauherr in der Planungsphase geäußert hat, dass er aus Kostengründen auf einen Witterungsschutz verzichten will, muss der bauüberwachende Architekten angesichts der konkreten Entwicklung der Baumaßnahme auf das Erfordernis eines Witterungsschutz zur Vermeidung von Schäden hinweisen. Dies hat das OLG Celle entschieden.

OLG Celle, Beschluss vom 28.09.2016 – 7 U 77/16 –

Schönheitsreparaturklausel

Vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.

LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017 –  67 S 7/17 (nicht rechtskräftig)

Vermieter muss Zugang, nicht Absendung der Nebenkostenabrechnung beweisen!

Wird ein Zugang der Nebenkostenabrechnung vor einem Prozess nicht schlüssig vorgetragen, hat der Vermieter die Kosten des Prozesses zu tragen. 

2. Um zu beweisen, dass ein Schriftstück dem Empfänger im Rechtssinne zugegangen ist, genügt es nicht, dass der Absender unter Beweis stellt, das Schreiben dem Postdienstleister übergeben zu haben.
3. Der Zugang setzt in rechtlicher Hinsicht voraus, dass die zuzustellende Sendung in den Bereich des Empfängers gelangt, so dass dieser unter normalen Umständen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Sendung Kenntnis zu nehmen. Diese Voraussetzung ist erst dann erfüllt, wenn das Schreiben in den Hausbriefkasten des Empfängers gelangt.
4. Nach der Lebenserfahrung ist es keineswegs nur im Einzelfall zu beobachten, dass postalische Sendungen auf dem Postweg verloren gehen.

LG Saarbrücken, Beschluss vom 14.11.2016 - 10 T 73/16

Bauherr ist aufzuklären, was ihn das Bauvorhaben insgesamt kosten wird!

Ein Architekt muss den Bauherrn über den zur Sanierung erforderlichen Gesamtaufwand aufklären.

Übersteigen die Baukosten die Finanzierungsmöglichkeiten des Bauherrn und kann das bereits begonnene Bauvorhaben deshalb nicht fertig gestellt werden, ist die gesamte bisherige Leistung des Architekten wertlos. Der Bauherr kann die gezahlte Vergütung einschließlich angefallener Bereitstellungszinsen zurückverlangen.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 20.12.2013 – 13 U 233/12; BGH, Beschluss vom 15.06.2016 - VII ZR 10/14 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Mehrmengen müssen nicht angezeigt werden!

Kommt es ohne Anordnungen des Auftraggebers zu Mehrmengen in einzelnen Positionen eines detaillierten Leistungsverzeichnisses, setzt der Anspruch auf Vergütung dieser Mehrmengen nicht voraus, dass der Auftragnehmer dem Auftraggeber den Anspruch vor Ausführung der Leistung angekündigt hat.

OLG Naumburg, Urteil vom 09.04.2015 – 6 U 19/14; BGH, Beschluss vom 21.09.2016 - VII ZR 83/15 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Miete rechtzeitig gezahlt? Auf den Überweisungszeitpunkt kommt es an!

Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrags, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel: "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein." gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.

BGH, Urteil vom 05. Oktober 2016 – VIII 222/15 –

Mietausfallschaden

Ein Mietausfallschaden ist hinreichend dargelegt, wenn nach dem Vortrag des Vermieters angesichts des Mietobjektes und der Marktlage üblicherweise ein neuer Mieter innerhalb einer bestimmten Frist nach Beendigung der Baumaßnahmen gefunden worden wäre. Anknüpfend an das Tatbestandsmerkmal der Wahrscheinlichkeit im Sinne des § 252 Satz 2 BGB hat der Bundesgerichtshof betont, dass es eine feste Regel für die an die Darlegung zu stellenden Anforderungen nicht gebe, sondern vieles von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls abhänge.

BGH, Urteil vom 13. Oktober 2016 - IX ZR 149/15 -

Ausführung einer Bitumendickbeschichtung muss besonders überwacht werden!

Die Haftung eines lediglich mit der Überwachung kritischer bzw. wichtiger Bauarbeiten auf Stundenbasis beauftragten Architekten richtet sich nach dem vertraglichen Leistungssoll und nicht nach der Höhe des Honorars.

Der Auftrag eines Architekten, bei "wichtigen Arbeiten" und "Schwerpunktarbeiten auf der Baustelle" nachzuschauen bzw. auf die "Knackpunkte der Bauausführung" zu achten, beinhaltet die Pflicht, die Ausführung von Abdichtungsarbeiten besonders intensiv zu überwachen.

Die handwerkliche Ausführung einer Bitumendickbeschichtung bei drückendem Wasser oder aufstauendem Sickerwasser muss besonders überwacht werden.

OLG Brandenburg, Urteil vom 22.12.2015 - 4 U 26/12 -

Kein Architektenvertrag – Kein Honorar

Ein Architekten-/Ingenieurvertrag kann auch konkludent geschlossen werden. Zur Annahme eines solchen Vertragsschlusses reicht aber die Tatsache, dass Planungsleistungen erbracht und entgegengenommen worden sind, als solche nicht aus. Eine Vermutung dahingehend, dass umfangreiche Architekten-/Ingenieurleistungen nur im Rahmen eines Vertrags erbracht werden, gibt es nicht.

Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Architekten-/Ingenieurvertrag durch konkludente Willenserklärungen zu Stande gekommen ist, ist auch zu berücksichtigen, dass bei größeren Bauvorhaben Leistungen des Architekten ohne vertragliche Vereinbarung allgemein üblich sind, insbesondere wenn sich der Bauherr noch nicht darüber im Klaren ist, ob und in welchem Umfang er ein Vorhaben durchführen will.

Ist sich der Bauherr erklärtermaßen noch nicht schlüssig, ob und in welchem Umfang er bauen will, spricht das dafür, dass Teilleistungen des Architekten nicht auf Grundlage eines Werkvertrags erbracht werden sollen. 

OLG Jena, Urteil vom 19.12.2014 - 1 U 509/14 -; BGH, Beschluss vom 08.10.2015 - VII ZR 18/15 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Wärmedämmverbundsysteme mit Polystyrol 

Die Verwendung von Polystyrol-Wärmedämmverbundsystemen kann einen Mangel darstellen, das vom Handwerker hergestellte Bauwerk die Anforderungen eines objektiv zu erwartenden präventiven Brandschutzes nicht erfüllt. Hintergrund ist die anlässlich mehrerer Brandereignisse im Zusammenhang mit Polystyrol-Wärmedämmverbundsystemen resultierende Neubewertung hinsichtlich eventueller Brandrisiken.

Minderung – Flächenangaben

Die alleinige Angabe der Wohnfläche in einem Inserat bzw. einem Exposé genügt zur Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung nicht. Erforderlich ist in der Regel die Aufnahme der Angaben in den Mietvertrag. Auch die telefonische Angabe einer Wohnfläche stellt regelmäßig keine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dar.

LG München I, Urteil vom 21.01.2016 - 31 S 23070/14 –

Minderung – Geräuschimmissionen durch Großbaustelle

Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarung grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehrmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Soweit der Vermieter sich wegen fehlender eigener Abwehrmöglichkeiten auf einen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters beruft, ist er hierfür darlegungs- und beweispflichtig.

LG München I, Urteil vom 14.01.2016 - 31 S 20691/14 -

Vertrag weist zwei Mieter, aber nur eine Unterschrift aus: Wer ist Mietpartei?

Wird ein Mietvertrag, der im Kopf der Vertragsurkunde zwei Mieter ausweist, nur von einem Mieter unterschrieben, verbietet sich der rechtliche Schluss auf ein Vertreterhandeln des die Unterschrift leistenden Mieters, wenn es nach den Umständen des Sachverhalts ebenso plausibel ist, dass die Einholung der zweiten Unterschrift schlicht vergessen wurde.

LG Saarbrücken, Urteil vom 11.12.2015 - 10 S 112/15 -

Einzug + Kaufpreiszahlung = Abnahme!

Ziehen die Erwerber in ihre Eigentumswohnungen ein und bezahlen sie den Kaufpreis vollständig, ohne auf die in den Erwerberverträgen vereinbarte förmliche Abnahme zu bestehen, wird die Leistung des Bauträgers insgesamt - also einschließlich der Teile der Leistung, die in das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümer übergehen sollen - konkludent abgenommen.

OLG Bamberg, Urteil vom 09.12.2015 - 8 U 23/15 -

Bauleiter und Nachunternehmer stellen die Arbeiten ein: Auftraggeber kann kündigen! 

Der Umstand, dass das Bauvorhaben mehrfach ins Stocken gerät, weil wechselnde Bauleiter des Auftragnehmers und mehrere Nachunternehmer ihre Arbeit trotz mehrerer Aufforderungen des Auftraggebers eingestellt haben, ist dem OLG München zufolge geeignet, die Zuverlässigkeit des Auftragnehmers massiv in Frage zu stellen und das Vertrauen des Auftraggebers in eine zielstrebige Fortführung des Bauvorhabens nachhaltig zu erschüttern.

OLG München, Urteil vom 11.02.2015 - 27 U 3407/14 -

Bundesgerichtshof, 05.11.2015 - VII ZR 53/15 (NZB zurückgewiesen)

Kein verbindlicher Bauzeitenplan vereinbart: Kein Anspruch wegen gestörten Bauablaufs! 

Vergütungs- oder Schadensersatzansprüche wegen eines gestörten Bauablaufs scheiden nach (wohl unrichtiger) Ansicht des OLG Brandenburg aus, wenn kein verbindlicher Bauzeitenplan für die Arbeiten an Ort und Stelle vereinbart wurde.

OLG Brandenburg, Urteil vom 02.02.2015 - 11 U 102/12 -

Arbeitsrecht     Bauen und Wohnen